Estos inmuebles han roto récord en demanda, construcción y precio, oportunidades que las Fibras no piensan dejar pasar.

Hay noticias que destacan en el panorama nacional y esta historia es una de esas excepcionales. Los protagonistas hablan con una sonrisa en el rostro, una voz entusiasta y con la seguridad de que no sólo el presente es positivo, sino también el futuro. Coinciden en que lo que se vive en la actualidad es una oportunidad histórica para México.

El nearshoring, desatado por la interrupción en las cadenas de suministro por la pandemia, y la batalla arancelaria entre China y Estados Unidos han hecho que la producción, la demanda y el costo de las naves industriales en el país lleguen a niveles particularmente altos desde 2021.

“Jamás se había presentado esta combinación. Se alinearon las estrellas y tenemos, al mismo tiempo, esta guerra comercial que ha generado mucha actividad, el tratado de libre comercio, la conectividad y producción de manufactura”, dice Sergio Argüelles, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).

La demanda bruta de estos espacios, al cierre de 2022, superó los 7.4 millones de metros cuadrados a nivel nacional, un crecimiento del 11.6% respecto al año anterior, que si bien es a doble dígito, el gran salto se dio de 2020 a 2021, cuando el incremento fue del 76%, indican datos de la consultora Solili.

En consecuencia, la construcción de las naves ha aumentado, así como su costo. El año pasado se superaron los 5.6 millones de m² a nivel nacional, 70% más que los 3.3 millones de m² del año anterior, según la consultora Datoz. Mientras que el valor promedio por m² es de 5.3 dólares, cifra que superó por primera vez los 4 dólares en los últimos cinco años.

“Los desarrolladores institucionales han sabido aprovechar las condiciones de la creciente demanda y la capacidad de México para atraer nuevas inversiones y estructurar sus portafolios de propiedades industriales. Durante la pandemia, los costos de construcción fueron competitivos, siendo uno de los motivos por los que la demanda continuó avanzando en medio de las condiciones macroeconómicas”, explica Pablo López, director de Investigación de Mercados de Solili.

Un mercado cambiante.

Aunque hay Fibras que históricamente se han dedicado al mercado industrial, la demanda creciente de estas edificaciones ha hecho que el mercado se modifique.

En su último reporte financiero a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) declaró tener 277 propiedades desarrolladas con un área bruta rentable (ABR) de 9.3 millones de m² aproximadamente, con una ocupación del 96.9%.

La región norte concentró el 55% de la demanda nacional de 2022, con principal empuje en Monterrey. Ciudad de México fue el segundo mercado mejor posicionado, de acuerdo con la consultora.

La zona tuvo crecimiento durante la pandemia, principalmente, por empresas de logística que buscaron eficientar operaciones de e-commerce. Solili indica que la capital del país acumuló 1.5 millones de m² de demanda al final de 2022, lo que representa un aumento del 22% respecto a 2021. De hecho, es la segunda ciudad con el precio por m² más alto, con 6.73 dólares, sólo por detrás de Tijuana, que se cotiza en 7.03 dólares.

kVAs, kVAs, kVAs…

Antes, las empresas que buscaban desarrollar o comprar naves industriales tenían un objetivo: la ubicación, pero con el incremento de la demanda se han presentado retos que van más allá de tomar la decisión de en dónde instalarse.

“Ya no pensamos sólo en location, location, location, como se decía antes, ahora tenemos que pensar en kVAs, kVAs, kVAs (kilovoltioamperios, unidad que se utiliza para representar la corriente eléctrica), para que la propiedad que se considere tenga acceso a la energía”, agrega Sergio Argüelles.

Esta nueva meta se deriva de que el suministro eléctrico ha sido el principal dolor de cabeza para que el desarrollo de naves industriales se detone aún más. Tanto asociaciones como Fibras coinciden en que faltan acciones del gobierno para suministrar energía, carreteras y sistemas hidráulicos.

Como solución, algunas empresas han optado por construir sus propias subestaciones eléctricas, sin embargo, la estrategia conjunta es presionar a las autoridades para abastecer a más zonas de energía y permitir alternativas más verdes.

Información tomada de:

Obras por Expansión. Las Fibras aprovechan el momento de las naves industriales.